房地产虚拟性和宏观经济

一、房地产市场虚拟表现

 

房地产市场具有虚拟经济和实体经济的二重属性。虚拟性是指房地产是一种介于普通商品和金融资产之间的虚拟资产。具体表现如下：

 

首先，房地产所有权证书出具的汇票或抵押证券本质上是一种虚拟资本。根据马克思的解释，房地产所有权证书“实际上只代表未来生产积累的权利或权利证书”，本身没有价值，但可以通过循环运动产生利润，获得一定形式的剩余价值。如房地产抵押贷款和抵押贷款的证券化（MBS）、房地产公司上市融资、发行债券、股票等证券（REITs），依靠金融体系的循环运动，这些房地产金融工具可以在没有实体经济循环的情况下获利，这是一种虚拟经济，充分反映了房地产市场的虚拟性。

 

二是资本化定价。土地价格作为房地产的土地，是“土地租金的资本化”，使土地资产成为具有虚拟资本属性的资产。事实上，在现代房地产投融资实践中，根据房地产产生的现金流量进行估价的收益资本化法仍然是决定房地产投资的主要方式，但在估算现金流量时需要考虑更多的因素，以达到更好的预测效果。

 

第三，投资者不直接参与生产、消费等实体经济活动。在现代经济生活中，房地产已经成为一种重要的投资产品。由于土地需求的增加，土地存量保持不变。因此，从长远来看，房地产价格将呈上涨趋势。投资者为了保持和增加资产的价值而获得房地产所有权，其投资目的是盈利。投资者不直接参与生产、消费等实体经济活动。

 

二、房地产虚拟性和宏观经济

 

房地产的虚拟资产性质使其成为实体经济与虚拟经济之间的联系。它就像一把双刃剑，在宏观经济中起着积极和消极的作用。郭金兴认为，在现代经济中，房地产是一种重要的虚拟资产，随着虚拟经济的发展，其虚拟性也在增强，这在成熟的市场经济国家尤为明显。经验表明，房地产市场的波动并不一定会对实体经济产生破坏性的影响。[4]刘俊民和王谦也认为，事实上，一个发达和完善的房地产市场可能在经济发展和经济增长中发挥稳定的作用。[5]

 

（1）完善房地产市场的积极作用。

 

1.促进金融市场的扩张。房地产已成为商业银行发放房地产贷款的重要抵押品。此外，房地产抵押贷款及其证券化等金融工具的不断创新也扩大了银行和金融市场的范围和规模。通过向银行抵押贷款，企业和个人可以获得房地产生产和交易的资金，房地产市场交易的活跃进一步刺激了房价的上涨。抵押品价格的上涨改善了银行的资产负债表，吸引了过剩资金流向房地产金融市场，进一步扩大了信贷规模和金融市场的规模和范围。

 

2.支持实体经济的发展。房地产和房地产金融市场不仅可以吸收大量的社会过剩和闲置资金，解决实体经济价格不稳定的压力，在很大程度上消化实体经济的风险，还可以为房地产市场企业和个人的投资需求提供财政支持。

 

3.优化社会资源配置。房地产金融市场将资源从低效利用部门转移到高效部门，使社会经济资源能够更有效地分配到更高效或更有效的部门，实现稀缺资源的合理分配和有效利用。房地产增强了资本配置效应，引导实体经济优化资源配置。随着金融改革的深化，虚拟经济的资源配置功能越来越强大，极大地促进了经济的发展。

 

因此，房地产虚拟经济的适当波动有利于实体经济。一方面可以缓解对实体经济的影响，另一方面可以优化资本配置，更好地为实体经济配置资源，促进经济增长，改善国民福利。

 

（2）房地产市场虚拟性的负面影响。

 

1.这是房地产泡沫的根源。一方面，在高投资回报预期下，大量资金从实体经济流向金融市场和房地产市场，房地产价格飙升，导致虚假经济繁荣，经济泡沫不断增加。与此同时，自20世纪80年代以来，全球金融自由化、资本市场控制放松和先进通信技术的应用使资本流动更加方便快捷，国际资本更容易跨境流向高回报的房地产市场，大大增加了房地产市场的泡沫。另一方面，房地产与其他虚拟资产结构不平衡，发展速度不均匀，也可能由于大量货币资金积累在房地产市场，导致房地产泡沫。

 

2.房地产业与银行货币发行和金融证券市场密切相关，通过货币供应和信贷总量等传导机制，使房地产波动对金融市场和宏观经济产生影响。当市场繁荣时，利率水平较低，贷款规模和信贷总量不断增加，居民收入预期增加，购房者对房地产的需求增加，从而促进经济加速增长；在加息过程中，人们对经济前景持乐观态度，居民收入预期进一步增加。一旦信贷规模因政策变化或投资者预期变化而急剧下降，购房成本增加，居民收入预期下降，就会抑制房地产需求，经济增长就会下降。同时，房价的下跌也促使居民观望甚至出售房地产，进一步促进房价的下跌。当人们普遍对经济预期持悲观态度时，如果投资者的资金链断裂，很容易引发金融危机。

 

因此，防止大量货币在房地产市场积累，打击房地产投机是控制房地产过度虚拟泡沫的关键。目前，由于金融或资本不发达，投资渠道少，房地产往往被视为高质量的投资产品。在流动性过剩和资本利润追求的推动下，将导致房地产投机和房价快速上涨。房地产是对政策的决定性影响，尤其是对土地、金融、税收等政策依赖性很强的行业。资金紧缩对房地产经营有决定性的影响。2007年美国次贷危机的直接原因是贷款利率的上升和房地产市场的降温。2004年6月至2006年8月，美国基准利率上调17次，从1%上升到5.25%。利率上升增加了信用不良借款人的还款压力，出现了大量违约现象；房地产市场降温使借款人难以出租、出售房屋，即使出售房屋也不足以偿还贷款本息，导致商业银行贷款损失等连锁反应，最终导致次贷危机。