当前个人住房贷款风险

当前个人住房贷款风险

随着近年来我国个人住房贷款的快速增长，其风险也在增加。重新认识个人住房贷款的风险将有利于商业银行进一步增强预防意识，降低和防止个人住房贷款风险的发生。回顾我国房地产进入市场经济10年的发展历程，经历了积压、烂尾、炒作等过程，市场交易发生了很大变化，房地产也进入了买方市场。但由于政府部门经营不规范、开发商恶意欺骗、游戏规则不完善、小业主对市场信用认识不足等原因，房地产风险问题日益突出，个人住房贷款风险首当其冲。以下是个人住房贷款风险问题的具体分析。

（1）个人信用风险

目前的个人信息管理状况使得商业银行难以做出准确的风险判断。从信用风险的角度来看，一方面，个人住房信贷给借款人带来了由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，无法按时或无法偿还银行贷款，被迫违约放弃购买的房屋，给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人也可能故意通过伪造的个人信用信息欺骗银行贷款，造成道德风险。个人信用风险又分为： 1、由于收入水平的下降，买家无法偿还贷款。值得指出的是，个人住房贷款属于中长期信贷，还款期通常持续20-30年左右。在此期间，个人信用状况面临着巨大的不确定性。信用不足和个人支付能力下降容易发生，往往可能转化为银行贷款风险。考虑到目前个人住房贷款的申请人主要是收入水平波动较大、收入市场化程度较高的白领，这种中长期风险尤为值得关注。目前，我国个人住房贷款的浮动利率制度使贷款人承担了相当大的利率风险，增加了贷款人在利率上升周期中违约的可能性。 2、由于投资方式失败，购房者拖欠贷款。购房者对市场的估计不够，进行了购房投资，未能采取租房、养贷等投资方式，导致无法偿还贷款。这种情况所占比例很大，随着房地产的降温，房屋租赁市场的低迷，比例会越来越大，银行信贷风险也会越来越大。还有一些“第二套房”的购房者也出现了拖欠贷款现象。 3、违约风险导致贷款违约风险不能按时履行协议，是指抵押贷款借款人不能按时履行协议，导致贷款拖欠和贷款终止的问题。原因很多，如借款人的收入水平、就业状况、房地产开发商环境的变化等，都可能导致借款人违约。给银行贷款带来了很大的风险。

(2)信用风险

1、开发商恶意欺诈，隐瞒真相或其他不正当手段，减少住房面积，以次充好，提高房价，造成购房者损失，导致购房者抵制，拖欠贷款。 2、开发商未履行承诺，未及时完成消防等配套工程，推迟入伙。 3、开发商仍拖欠地价、配套费、工程款、房产证，使部分业主拖欠贷款，放弃建筑供应，造成信用风险。 4、开发商为了销售，过度承诺。并与业主签订租赁协议，由于租赁不理想或开发商拖欠租金，业主也拖欠银行贷款。 5、物业管理不善，导致业主与开发商发生纠纷，使业主拖欠贷款，增加信贷风险。

（3）银行的流动性风险

对于银行来说，个人住房信贷等中长期贷款的快速增长和比例的快速提高可能会带来流动性风险。流动性风险的具体表现是银行资产结构中中长期贷款比例过高，现金和国库券不足以满足提款需求，缺乏及时整合现金的手段和渠道。商业银行在一定范围内存在资产负债的期限不匹配是可以接受的，但这一差距应控制在一定的比例范围内，即商业银行的流动性风险管理和利率风险管理。根据国际经验，个人住房贷款比例接近或达到18％一20％此时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束将成为一个非常突出的问题。对于一些资产规模小、资产类型单一的城市商业银行来说，实际上已经开始面临流动性问题。从成熟市场的经验来看，住房抵押贷款证券化实际上是一种新的住房融资方式。银行将缺乏流动性但未来现金流可预测的住房抵押贷款结合起来，形成一个“资产池”。基于“资产池”产生的现金流，在信用升级和信用评级后，向投资者发行住房抵押贷款债券，其偿还资金来自抵押贷款买方支付的本息。