房地产转换后入账价值的确定

一、房地产转换后入账价值的确定

 

投资性房地产标准第十四条规定，在成本模式下，房地产转换前的账面价值应当作为转换后的入账价值。第十五条规定，用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。第十六条规定，自用房地产或者存货转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价。转换当日公允价值小于原账面价值的，差额计入当期损益；转换当日公允价值大于原账面价值的，差额计入所有者权益。企业采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的，转换会计处理相对简单。如果采用公允价值模式进行后续计量，转换过程中的会计处理相对复杂。以下主要通过实例探讨公允价值模式下投资性房地产转换的会计处理。

 

二、对“公允价值模式下投资性房地产转换会计处理”的疑惑

 

（1）疑问1：为什么在房地产转换过程中，贷款差额被纳入不同的科目？

 

投资性房地产转化为非投资性房地产，无论是借方差额还是贷方差额，均计入“公允价值变动损益”，而非投资性房地产转化为投资性房地产时，应区别对待。借方差额计入“公允价值变动损益”，贷方差额计入“其他综合收益”。许多学者认为，这主要是为了避免企业的盈余管理，因为在制定这一标准时，正是中国房地产价格快速上涨的时期。如果企业选择公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，必然会在转化当期产生大量利润。笔者认为，在这种情况下，所有差额都计入“其他综合收益”？可供出售的金融资产也采用公允价值计量。持有期间公允价值变化计入“其他综合收益”，持有至到期投资重分类造成的差额也计入“其他综合收益”。投资性房地产和可供出售金融资产属于非流动资产。为什么与可供出售金融资产的处理不一致？

 

（2）疑问二：投资性房地产转化为非投资性房地产时，为何按转化日公允价值入账？

 

投资性房地产按公允价值计量的，投资性房地产转换为非投资性房地产时，按转换当天的公允价值计算。笔者认为，这种处理一方面增加了财税处理的复杂性，另一方面也不符合会计原则。非投资性房地产是按历史成本计量的，那么为什么在转换过程中不还原为历史成本呢？此外，如果投资性房地产被收回出售，转换期间确认的“其他综合收益”和持有期间确认的“公允价值变动损益”将被转移，但在转换为自用时，“其他综合收益”和“公允价值变动损益”是否被转移，何时转移。当可供出售的金融资产被重新分类为持有至到期投资时，在持有期间确认的所有“其他综合收益”都将被转移。房地产的转换也可以参考其实践吗？