改进房地产开发企业会计采取的措施

改进房地产开发企业会计采取的措施

 

（1）严格执行预付款制度，确保税款能够按时缴纳。严格按照国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税的通知（国家税务发展）［2006］31)要求，当期产品预售收入，按预计毛利率按季度（或月）计算，扣除相应期间费用、营业税及其附加费用后纳入当期应纳税所得额，开发产品结算税费后调整。以确保税款能够按时全额入库。

 

（2）完善房地产开发企业的收入核算方法：1、确定房地产开发企业核算销售收入的范围。房地产开发企业的销售收入是指通过公开销售开发产品的收入，主要包括土地转让收入、房屋销售收入和相关配套设施的销售收入。其自主开发的产品包括提前与客户签订销售合同并按合同规定开发的产品，以及销售前未与客户签订销售合同的开发产品。房地产开发企业销售周转房时，旧城改造过程中拆迁安置居民在拆迁面积内取得的安置房产权和超出拆迁面积的房产也应纳入销售收入，但销售自用房产作为固定资产核算的，不应纳入销售收入。2、明确规定并合理应用收入确认的相关标准。在房地产开发产品完成、办理相关手续并移交前，预售房地产资金只作为临时收款和预收款处理，不得作为收入确认。只有房地产开发企业和买方正式签订销售合同，并办理相关法律手续；房屋已竣工并经有关部门验收。房屋验收合格后，用户已确认购买房屋的结构、面积和支付形式，并办理了房屋的相关手续并移交；只有当取得的金额可以计量时，才能确认为销售收入，并计算只有在房屋完工并移交给客户后，才能从预收账款转变为企业的主营业务收入。此外，房地产开发企业通过一些促销活动实现交易，必须判断交易的本质，如销售后的回租、销售后的回购模式。

 

（3）完善房地产开发企业预售模式下流转税的会计方法。房地产企业通过开发产品预售获得的收入，由于开发产品尚未竣工验收，不符合确认收入的要求，取得预售房地产资金，无法确认收入，暂时纳入预收账款会计科目；开发产品竣工验收，办理相关手续，移交，可确认房地产销售收入，企业可从预收账款科目转变为主要业务收入科目。房地产开发企业申报纳税时，借记科目应列入“应纳税费”――预缴营业税（城建维修建设税、印花税等）。――“应缴营业税”；确认收入后，转出这些收入应缴纳的税款，借记科目应纳入“主营业务税及附加”，贷记科目应纳入“应纳税费”――预缴营业税”将更有利于收入和税收比例的实现，也更有利于公平，能够客观、真实地反映房地产开发企业的经营状况，并对报告中的项目进行深入的财务分析。