我国房地产投资信托的发展模式选择

我国房地产投资信托的发展模式选择

 

国际房地产投资信托模式主要包括公司型和合同型。美国、日本、韩国等国家和台湾大多采用公司型，新加坡和香港的房地产投资信托大多采用合同型。这两种模式各有优缺点。

 

目前，我国资本市场还不够完善，房地产投资信托的法律法规也不完善。资本市场和法律法规的完善程度远低于美国，因此在模式和运作方面可以借鉴的较少。亚洲国家和中国大陆的外部经济环境相似。在房地产投资信托方面，我们可以借鉴香港和新加坡，通过立法促进房地产投资信托的发展。当它达到一定程度时，我们可以借鉴美国的模式，逐步开放市场。

 

随着经济的发展，社会不断呼吁发展房地产投资信托，因此中国银行业监督管理委员会和中国证监会分别提出了发展房地产投资信托的计划。中国银行业监督管理委员会制定了债权房地产投资信托计划，中国证监会提出了股权房地产投资信托计划。

 

银监会房地产投资信托方案

 

中国银行业监督管理委员会起草的《信托公司房地产投资信托计划试点管理办法（草案）》明确规定了经营模式、收益分配和负债率。经营模式封闭，经批准的信托总额在信托合同期内不得变更，信托单位允许交易，但信托单位持有人不得申请赎回；在投资范围内，可投资稳定、可预见现金流的成熟商品房、办公用房、住宅用房、工业用房等；投资对象中能产生可预见现金流的房地产项目80%以上，房地产项目产生的租金收入和处置收入不得低于房地产投资信托总收入的75%，购买房地产项目的持有期限不得少于3年；在收入分配方面，每年至少以现金分配一次，分配比例不得低于信托计划净收入的90%;负债率不得超过信托财产净值的20%。

 

中国银行业监督管理委员会房地产投资信托计划倾向于债券化，委托人为房地产企业，受托人为信托公司。其主要发行模式以“受益券”的形式进行。基本经营模式是企业作为委托人将其持有的房地产物业委托给具有受益券发行资格的信托公司进行管理和处置，取得全部信托受益权，然后委托人通过受托人发行房地产信托受益券将其优先受益权转让给银行间债券市场的投资者。中国银行业监督管理委员会房地产投资信托的收入主要来自处分房地产和房地产的租金收入，受托人根据信托合同分配受益人的信托收入。

 

中国银行业监督管理委员会房地产投资信托计划将资产所有权与收益权分开，发行人拥有物业控制权，将收益权转让给信托单位持有人。以信托资产的名义直接发行房地产投资信托受益券，一方面避免了双重征税的税收问题，另一方面也体现了风险可控的原则。封闭式经营模式保证了资金的稳定性，在经营范围内也有强制性规定。禁止开发性房地产投资或限制其他投资比例，不得超过总资产的20%。资本投资的主体是现金流稳定、保障性强的商业地产。这样既能保证投资者收益的稳定，又能在房地产市场低迷时分散投资风险。