中国证监会房地产投资信托计划

（一）中国证监会房地产投资信托计划

 

中国证监会房地产投资信托计划采用国际流行模式。将房地产投资信托基金作为公开发行基金的形式，有助于改善中国资本市场，解决大型房地产企业融资困难、渠道狭窄的问题，对中国资本市场产生深远影响。中国证监会计划的总体方向是以股权产品的形式设立房地产投资信托基金，将房地产所有权转让给房地产投资信托基金，投资者也通过持有房地产投资信托股份间接拥有房地产所有权，房地产投资信托基金在交易所公开交易，机构投资者和个人投资者可以投资。房地产业主可以将商业地产转让给基金公司，获得现金或基金份额，基金公司以房地产及租金收益发起设立基金，在证券市场交易流通。

 

（2）两种方案的比较和模式建议

 

通过比较目前市场上的这两种方案，中国银行业监督管理委员会的方案在目前阶段具有很大的可行性。受益券只在银行间流通，不涉及税收和法律问题。但由于流通渠道狭窄，募集资金有限，不能大规模上市交易。债权房地产投资信托没有退出机制，投融资本身无法实现循环，因此有一定的局限性。

 

中国证监会实施方案将非常困难，面临双重税收和法律不完善等问题。根据我国《公司法》的规定，基金公司必须向国家缴纳25%的企业所得税，然后在分配收入时向股东征收个人所得税，降低投资者收益率。此外，物业转让涉及资产评估、变更登记等事项，各环节涉及经营问题，存在风险，转让涉及高资产转让所得税，使许多投资者不愿向基金公司出售资产，阻碍了房地产投资信托的进一步发展。当房价迅速上涨时，如果股票租金相对较高，租金就会下降或持平，房屋转让给房地产信托公司收取租金，投资回报率低，扣除管理费用，实际回报率与银行存款利率相似。然而，中国证监会的计划也有其独特的优势。它采用了国际流行的模式，可以与国际接轨，个人和投资者都可以参与房地产行业的投资。此外，该模式采用公开发行，在运行过程中具有很强的监管力度，可以形成透明规范的机制。

 

结合当前国情，建议现阶段实施以中国银行业监督管理委员会计划为主、中国证监会计划为辅的房地产投资信托。在经营过程中，加强监管，控制经营风险，积极制定与房地产投资信托相关的法律文件，借鉴新加坡和中国香港，立法实施，引导市场。当市场相对完善，法律体系相对完善时，从中国银行业监督管理委员会的计划向中国证监会的计划转变，给予税收优惠，避免双重税收负担，扩大房地产投资信托的经营范围，通过公开发行发行上市流通，经营透明规范，符合国际标准。

 

（三）结论

 

综合以上分析，房地产投资信托是房地产企业融资的新渠道，也是房地产投资工具，可以为房地产企业增加融资渠道，为投资者增加投资渠道，对房地产行业乃至整个国民经济具有积极意义。虽然我国房地产投资信托的发展仍存在法律法规不完善、房地产投资信托缺乏税收优惠政策等障碍，但利用房地产投资信托拓宽房地产企业融资渠道、以基金方式投资房地产是房地产金融发展的趋势。