《企业会计准则》第21号―租赁有几个问题

一、租赁概述

 

租赁是出租人与承租人之间的协议关系。作为一项经济活动，出租人出租设备，为承租人提供便利，并收取一定的租金保障；承租人以租赁方式借入设备，取得设备使用权，取得设备形式的信贷资产。

 

《企业会计准则》―基本准则对租赁行为进行了分类，主要分为：金融租赁和商业租赁。租赁转移了资产的所有权和风险。租赁期满时，资产授权转让，承租人有权选择购买资产。此时，购买资产的价格远低于租赁资产的公允价值。租赁开始时，确定承租人的购买选择权。租赁资产的租赁期占资产的大部分寿命。出租人支付的总租赁费与租赁资产的公允价值相当。此外，当租赁资产不发生重大变化时，只有承租人才能使用。这种租赁行为称为金融租赁，除金融租赁外，租赁行为为为商业租赁。

 

二、《企业会计准则》第21号―租赁有几个问题

 

《企业会计准则第21号》―租赁作为一种规则导向，影响其的因素很多。该标准将租赁行为分为融资和商业租赁。这种分类偏离了租赁的本质。这两种租赁标准的政策选择给经营单位会计行业的经营带来了过度的选择空间。融资租赁行为以资产所有权转让为基础，其计量确认不符合资产要素的定义。这种租赁行为实际上是出租人。对于资产使用权的转让，融资租赁通过合同使承租人通过分期付款购买资产，强调租赁过程中的融资行为。因此，融资租赁混淆了资产的所有权和使用权，并采用了资产处理方式进行会计处理。

 

对于商业租赁和金融租赁，会计准则明确划分，给会计行为带来政策选择，金融租赁行为纳入承租人报表，商业租赁行为披露，两者的区别不仅是标准，而且是两种不同的经济本质。政策选择的自由本身反映了多变的经济现实，租赁准则中两种租赁方式的选择和分离的初衷已成为企业会计信息的庇护所。个人利益倾向的政策选择是不可避免的，会计主体以利益最大化为动机，选择更有利于自身利益的政策。不同的政策选择对报告有不同的影响，表外信息隐藏风险，表内信息显示主体风险。

 

《企业会计准则第21号》―在租赁中，金融租赁和商业租赁的划分具有一定的主观性、复杂的标准和缺乏可操作性。从表面上看，商业租赁和金融租赁的划分有明确的界限，但在实际操作中，划分标准很容易使租赁行为具有相同的性质，不同的会计政策划分，与会计准则中本质上比形式更重要的标准背离，商业租赁行为的权利和义务不反映在承租人的资产负债表中，使许多金融租赁交易进行结构调整，以满足商业租赁的范围，使租赁资产被排除在资产负债表之外，这种做法削弱了承租人财务报表的真实性，失去了报表对企业业务的评价功能，降低了报表的可比性，降低了会计信息的可信度，改变了交易方式，使租赁双方的资产转移确认不同步，风险收益与资产特征不一致，因此，租赁准则提供的财务会计信息扭曲了实际经济实质。

 

《准则》规定了承租人租赁会计政策选择的具体标准。中国的租赁标准主要是对租赁会计选择标准的定性描述。为方便操作，本准则指南规定了租赁期限和资产价值的标准。使用设计的租赁合同核算可导致双方确认租赁类型不一致，导致会计信息不可比。

 

例如，公司通过租赁取得公允价值2340万元的固定资产，可使用4年，租赁期为2年，期满归还，利率为6%，每年支付租金1200万元，租赁资产余额为120万元，公司直接支付租金12万元。

 

承租人：最低付款额=2520万元，现值=2306.88万元，公允价值=2340，认定为融资租赁。

 

会计分录：

 

借：固定资产――融资租入固定资产 2306.88

 

未确认融资费用 213.12

 

贷款：长期应付款――应付融资租赁款 2520

 

如果每年支付960万元的租金余额为312万元，最低收款额为2040万元，现值=1866.86万元，现值/公允价值为90%，融资租赁无法确认。

 

出租人：最低收款2040万元，现值=1866.86万元，现值/公允价值>90%，从租赁中确认为融资租赁。

 

如何定义“租赁期占使用寿命的大部分”，如何定义“最低租赁支付限额本质上等于租赁资产的公允价值”，在不同的会计人员中有不同的判断。由于理解不同，会计人员在处理同一业务时，可能会采取不同的会计政策，失去企业间会计信息的可比性和信息的可靠性。租赁标准中的标准选择政策将导致信息质量缺陷。

 

3、《企业会计准则》第21号―建议出租一些问题

 

租赁行业的正确监管与行业的健康发展密切相关。目前，对租赁行为的监管存在较大争议。对租赁行为的监管重点是全面梳理租赁行业法律法规，完善租赁经营规则。困难在于行业管理存在争议，特别是在我国资金和金融混业的情况下，监管存在诸多问题。梳理现有企业资产结构及其未来发展战略，关注租赁行业的变化，对企业的战略和税收影响。在签订租赁协议时，要综合考虑各方因素，降低潜在风险，确定经营战略，实现价值最大化。新标准对租赁行业提出了更高的要求。要认真分析行业形势，挖掘潜在优势，加快创新，加强监管。