土地使用权是否属于无形资产

土地使用权是否属于无形资产

 

目前，只有中国的会计准则将土地使用权分为无形资产，在国际准则、美国会计准则和加拿大会计准则中，土地和固定资产属于同一类资产。土地使用权是否应属于无形资产？土地使用权不具有无形资产的特点，按无形资产计算，影响企业资产分类和经营结果的准确性，不利于与国外企业财务指标的比较。

 

1.土地使用权不具有无形资产的特点

 

从无形资产的定义和经济特征来分析土地使用权是否具有无形资产的特征。

 

（1）土地使用权起着有形的作用。中国的土地是国家的财产，任何单位和个人只有按照规定使用土地的权利，而没有土地所有权的权利。然而，土地使用权实际上对企业的生产经营起着有形的作用，就像企业的房屋、建筑物、机械设备等固定资产一样，为企业的生产经营提供了支持。不同的是，土地使用权反映为一种使用权，而不是像固定资产那样反映一种占有权。如果仅凭土地使用权就将其划分为无形资产，那么租赁权和资本使用权也是无形资产吗？事实上，事实并非如此。由此可见，从经济本质上讲，土地使用权并不是无形资产。

 

（2）土地使用权不具有无形资产价值不确定性的特征。无形资产具有发展成功不确定性、使用效果难以单独测量、价值不确定性、实际使用寿命不易确定、经济效益大等特点。土地使用权不同，其载体土地为自然资源，原始比较容易，几乎不可能失败，使用效果可单独测量，使用寿命可明确规定，盈利能力相对稳定。因此，土地使用权不具有无形资产价值不确定性的特征。

 

（3）土地使用权不具有使用价值扩散的特征。专利权、非专利技术、商标权、特许权等无形资产的使用价值非常扩散，如专利权和商标权可以在不同国家和地区申请，同一非专利技术可以同时受益于多个企业，特许权可以受益于所有有使用权的企业。土地使用权有受益期，一般受益人是唯一的，没有使用价值扩散的特征。

 

2.土地使用权根据无形资产核算的不利方面

 

（1）会计处理不符合连续性。现行标准规定：“企业取得的土地使用权，在开发或建设自用项目前，按无形资产计算，分期摊销。开发或建设自用项目时，将土地使用权的账面价值转化为开发成本或在建项目成本。”.从项目开工到预定可用状态，折旧不能计提。企业可以通过控制项目进度来人工调整利润。

 

（2）使用性质不同，建筑使用寿命不同，一般为20至50年，土地使用权一般为40至70年，项目完成后，土地使用权转入固定资产，不同建筑与土地使用权折旧年混淆，将直接影响企业未来经营成果和财务状况。

 

（3）属于自然资源的土地使用权和属于智力资源的无形资产是两种不同性质的资源。土地使用权属于无形资产，使中外企业在无形资产指标上失去可比性，高估企业的科技竞争力，低估企业的有形资产流动性，会计报表不能真正反映企业的资产组成。