审计方法及重点领域

房地产开发企业收入多样，包括房屋收入、电子商务收入、租金收入、附加收入等，收入业务具有金额大、客户多、收入频繁等特点。如果相应的内部控制体系不完善，就会产生账外资金的体外循环，滋生腐败等不良趋势。因此，确保收入的完整性是房地产企业业务循环控制的首要任务。

 

一、审计方法及重点领域

 

（一）盘点

 

盘点现金和证券，核对账户，分析差异。如有必要，我们也可以重新审查差异分析，以找到账外流动的资金。同时，还需要盘点库存商品房，与账户核对，重点关注账户以外的资产运营。

 

（二）观察

 

观察现场收款流程，对不同业务是否采用不同的收款方式，相应的收款方式是否最常流入房地产开发企业账户。此外，还需要参观房地产现场，结合项目规划和测量报告等文件，观察是否有未售出的部分，并与账户进行比较。

 

（三）函证

 

对商铺用户进行函证，重点分析房地产开发企业账户收款金额与客户付款金额的差异，确定是否有账外收入。如果批量未回复客户，可以进行二次函证，或者直接通过电话沟通，确定客户身份，沟通首付情况。并向合作电商公司进行函证销售数量，总结函证结果，与本期销售结果进行比较，深入分析差异原因。

 

（四）分析

 

选择单方面价格远低于同期同类产品价格合同，结合采访工作成果，分析低价原因，查找同一项目的线索和证据。内部审计人员还应获取公司的基本数据，并将基本数据分析结果与企业分析结果进行比较。

 

（五）检查

 

尽量获得被审计公司审计年度的所有合同和协议，检查合同编号是否持续，采用采访、观察等审计方法对不连续编号的合同进行深入检查。在资金管理方面，应从基本账户开户银行或中国人民银行获取房地产开发企业开户清单，逐一检查账户可用状态，与账户显示的账户进行比较，对未列出的账户进行深入检查，获取银行流量，分析原因。审查大额现金收支，特别是包括在其他应收账款或其他应付账款中的大额现金支出。

 

二是加强内控体系建设

 

此外，要加强内部控制体现建设，树立正确的企业文化价值观，引导员工树立正确的价值观，促进员工严格遵守企业制度；结合自身实际，评价各类账外资金的可能性和危害程度，采取重点措施；建立完整的管理体系，明确岗位职责和授权，严格执行不相容的岗位分离制度；同时，要注意内外部信息传递的及时性和有效性，使财务信息和业务信息有机地贯穿于企业流程的全过程；企业还应建立或完善内部控制制度，明确内部审计机构或类似只能机构的职责和权限，结合上述欺诈方式，制定重点工作计划，开展内部控制活动，从根本上杜绝不合规现象。