公允价值在投资性房地产应用中存在的问题

现阶段，我国市场经济发展加快。在会计方面，为了满足国际趋同的要求，财政部于2006年2月15日为企业推出了新的会计准则，并于2007年1月1日起在上市公司实施。新准则首次将公允价值计量模式引入投资性房地产。但截至2010年，共有833家上市公司拥有投资性房地产，但806家上市公司遵循成本模式。只有深圳市发展银行（00001）等27家上市公司选择了公允价值计量模式，占投资性房地产公司总数的3.24%。[1]可见，公允价值模式尚未广泛应用于投资性房地产的后续计量中。

 

公允价值在投资性房地产应用中存在的问题和原因

 

（1）客观环境不完善

 

新标准规定，对投资性房地产进行公允价值计量的，应当同时满足两个条件：（1）投资性房地产所在地存在活跃的交易市场（2）企业可以从活跃的交易市场中获得相同或类似房地产的市场价格及相关信息，合理估计投资性房地产的市场公允价值。

 

中国市场经济发展时间短，资本市场不完善。许多地方没有活跃的市场条件，使企业能够有效地获得公允价值。此外，在采用公允价值进行后续计量的上市公司中，确定投资性房地产公允价值的方法主要有三种：一是依靠房地产评估价格。二是参考同等条件下房地产的市场价格。第三，价格是通过实地调查获得的。在我国目前的市场条件下，无论采用哪种方法，都可能存在价格不公平、成本高等问题。因此，公允价值计量模式应用的客观环境尚不成熟，需要改进。

 

(2)不能与成本模式转换

 

根据标准，投资性房地产的后续计量可以从成本模式转变为公允价值模式，作为会计政策的变化；如果采用公允价值模式计量，则不允许转换。从这段话中，我们可以清楚地看到，中国政府目前对投资性房地产后续计量模式的选择偏好。如果企业采用成本模式，仍有选择空间，必要时可转换为公允价值模式；但一旦采用公允价值模式，就不能再转换模式。在政府隐性政策的指导下，企业权衡公允价值模式的成本效益，从自身利益出发，必然会优先考虑成本模式进行后续计量。因此，不能转化为成本模式，这也是公允价值计量模式存在的问题，导致无法广泛应用。