公允价值计量投资性房地产对企业经营的影响

投资性房地产的计量已成为一个热门话题，因为它是国际会计准则中唯一一个使用公允价值计量的非金融资产项目。公允价值计量的应用可分为三个层次：一是活跃市场的公允价值由市场报价确定；二是活跃市场的公允价值参照自愿交易各方最近的市场交易价格；三是不具备上述两个条件，公允价值由估值技术确定。世界上，第二层次是否应该采用公允价值计量仍存在很大差异，而大多数投资性房地产恰好处于这个层次，既没有成熟活跃的市场，也经常发生交易。

 

以公允价值计量投资性房地产对企业经营成果的影响

 

1.增强房地产企业的融资能力，缓解资金压力

 

房地产企业的经营需要大量的资金，国家相关信贷政策的出台阻碍了银行贷款的融资渠道，给房地产企业带来了巨大的压力。在新标准下，企业可以利用公允价值计量投资性房地产，使房地产估值更符合其市场价值，从某种角度提高了企业向银行贷款的信誉，在一定程度上缓解了房地产企业的财务压力。

 

2.稳定实现企业利润增长

 

根据规定，使用公允价值模式计量投资性房地产，应当在每个会计期末调整其账面价值，并将资产账面原值与公允价值的差额计入损益科目。如果房地产市场继续升温，那么损益科目的贷款人将有余额，最终表现为企业利润的增长，特别是对于一些投资性房地产质量高的企业，其利润增长更大。从长远来看，根据新标准的规定，每个会计期末投资性房地产的价值调整应以上一期的公允价值为基础，价值调整范围呈下降状态，利润也可能出现更大的波动。此外，虽然使用公允价值模式计量投资性房地产不需要折旧，但折旧因素已被考虑在资产评估中，因此不会对企业期末净利润产生实质性影响。

 

3.公允价值的变化不会导致企业实质性增税

 

公允价值模式计量投资性房地产不会对企业纳税产生严重影响：一是企业所得税，虽然公允价值计量增加会增加企业利润，但公允价值变动损益是由评估造成的，不具备收付实现的特点，因此不影响所得税；其次，物业税，虽然投资性房地产评估价值的增加可能会增加税基，但在低税率的前提下对企业税负影响不大。