物业管理公司财务会计的内容及处理方法

物业管理公司财务会计的内容及处理方法

 

（1）财务会计内容之一：业主的公共水电费。

 

公共水电费是物业管理公司的财务会计内容之一。物业管理公司有两种会计方法。一是将公共水电费直接计入物业管理成本；二是暂时作为代收代付，抵扣社区业主向物业管理公司缴纳的物业管理费。在这两种财务会计方法中，笔者更喜欢第二种。因为水电不是物业公司提供的，而是供水供电部门提供的，提供的时候已经向消费者收取了相关的税费。从这个意义上说，物业公司更适合收取公共水电费。

 

（2）财务会计内容二：物业管理公司的成本。

 

目前，我国物业管理公司采用权责发生制计算成本，并将其分为营业成本和成本。其中，期间费用包括财务费用、管理费用等，具体会计与一般企业无异。经营成本是指物业管理公司在为业主提供管理和服务的过程中（即物业管理活动）发生的各种费用。物业管理活动是物业公司的主要业务。运营成本一般分为“直接材料”、“直接人工”、“间接成本”三个会计科目。物业管理公司在计算日常成本时，应尽量减少会计单位，将人员责任与成本挂钩，实行成本责任制。除物业管理活动外，其他“附属”业务的成本作为“其他业务费用”参照现行财务制度进行会计。

 

（3）财务核算内容三：物业管理费。

 

目前，我国物业管理公司在计算物业管理费时，使用的会计原则类似于“收付实现制”，但不是一般意义上的收付实现制。收入只有在实际收到业主支付的物业管理费时才能确认；本期收到后期物业管理费的，暂时不确定为收入，而是作为预付款挂账。根据国家企业会计制度，劳动收入一般有三个确定原则。首先，收入可以可靠计量；其次，与交易相关的经济利益可以流入公司；第三，劳务完成百分比可以及时调整。只有同时满足三个条件，物业管理公司才能将物业管理费确定为收入，无需考虑是否实际收到款项。

 

（四）财务会计内容四：维修基金。

 

根据国家物业管理的有关规定，为有效保障物业公共设施的维护，业主应按时向物业管理公司支付一定的维护资金。仅从所有权的角度来看，维修基金属于业主。目前，根据相关政策，物业管理公司应将维修基金作为“托管基金”.中国物业管理公司主要选择维修基金的财务会计作为实际收取时的“长期应付款”；当实际维修费用发生时，将予以抵扣。目前还没有明确规定维修基金是否需要纳税。物业管理公司在这方面的会计处理也不尽相同。笔者认为，物业管理公司收取的维修基金不需要缴纳增值税。由于这部分费用主要用于公共设施的装修管理，所有权归业主所有，物业管理公司只是“托管”.因此，笔者认为维修基金不需要缴纳增值税。

 

总结

 

为了完善中国房地产市场的配套机制，满足人们日益丰富的生活需求，物业管理公司应运而生。物业公司以收取物业管理费、提供物业管理为经营模式，充分体现了“取之于民，用之于民”的宗旨。但由于我国物业管理公司发展时间短，财务管理存在诸多不足，如管理机构不完善、管理流程不合规等。对此，要不断探索和创新物业财务管理新领域，根据自身发展特点不断提高财务管理水平，努力适应新时代产业发展的新形势。