房地产企业要做好并购税收管理

风险导向下房地产并购税管理优化策略

（1）加强税务风险意识

企业在并购税务管理和规划中获得的回报与实际支付成正比。企业通过税收筹划获得较高的回报，同时也面临着相同数量级的风险。因此，在并购活动实施过程中，房地产企业必须加强对税收风险的认识，从风险导向下完善并购税务管理。首先，企业将国家对房地产行业的政策法规和税务机关公布的政策通知作为税务管理的约束条件，衡量税收风险，解决税收问题；其次，在制定并购税务筹划方案时，强调防范税收风险的重要性，要求税务管理和规划相关人员充分考虑税收风险因素，提前做好应对措施的准备。

（2）加强人才培养，提高政策分析能力

首先，在日常经营管理中，房地产企业各部门要同时重视税收管理，形成良好的税收管理环境，为并购税务管理打下坚实的基础，方便各部门在并购期间发挥协同作用，制定高质量的税务筹划方案；其次，房地产企业要根据最新的政策文件要求制定培训计划，对税务会计人员进行定向培训，确保其准确掌握和解读最新的税收政策法规，提高税务筹划管理能力，更好地服务于并购税务筹划。

（3）合理选择并购对象、并购方式，做好相关规划工作

在并购过程中，房地产企业可以分别对各个环节进行税务筹划。一是规划并购目标企业，科学选择并购目标企业，从税收层面提出并购建议。例如，在目前的改增政策中，房屋装修费用计入增值税项目，可以抵扣进项税增值税，减少企业应缴的增值税。因此，房地产企业可以选择并购装修类型的企业；二是规划并购、股权收购、资产收购都有明显的优缺点，尤其是企业选择的被并购企业涉及企业所得税和土地增值税。房地产企业需要从商业目的和经营实际出发进行规划，选择合适的收购方式。根据税收政策，在资产收购模式下，资产转让主要涉及增值税、土地增值税、企业所得税和印花税，股权收购模式不需要缴纳土地增值税和增值税，并购企业只需要根据股权转让所得缴纳企业所得税和印花税，相对而言，房地产企业在股权收购模式下的税收负担较小。总之，无论是资产收购还是股权收购模式，纳税人都是转让人，但税收负担最终会转移给并购方，因此房地产企业需要合理规划和选择并购方式。

（四)加强税企沟通

房地产企业并购税务问题的复杂性不仅是由于交易操作困难，主要原因是财税政策对交易行为的规定相对严格，根据市场监管要求，上市企业重大资产重组行为必须聘请专业财务顾问，但财务顾问更擅长处理并购问题，税务问题不足，房地产企业仍需咨询专业税务管理人员。房地产企业成立税务管理团队后，需要由税务主管领导，加深与税务机关的沟通，特别是与被收购企业所在地税务机关的沟通，咨询税务规划计划是否合理，以及最新的税收政策要求。

（五）土地增值税筹划注意事项

在并购税收筹划过程中，房地产企业需要高度重视土地增值税这一主要税收，首先要注意当前企业并购税收政策，如何使用土地增值税免税政策，如企业重组以房地产为对价，不能征收土地增值税，但需要注意企业属于房地产开发企业都不能享受这一政策。同时，不同地区的税务机关对重组发布的政策通知不同，房地产企业需要提前做好调查工作。

综上所述，房地产企业目前面临着激烈的市场竞争，政府对房地产行业的监管不断加强。在实施并购的过程中，房地产企业不仅要注意并购的效益，还要注意成本，其中最重要的是税收成本。房地产企业要做好并购税收管理，通过税收筹划降低税收成本，控制税收风险，梳理优化并购方案，妥善处理并购各环节的涉税问题，最大限度地保证并购收入的稳定。