城市住房保障制度短期并轨

城市住房保障制度短期并轨

 

1. 城市住房保障体系短期并轨路径。

 

（1）经济适用房实行租售并举的政策，逐步降低出售住房保障比例，提高租赁住房保障比例。[5]实现购房保障向租房保障思维的转变，将租赁经济适用房融入租房保障体系。对于出售经济适用房，暂时适当限制其发展。这一观点主要基于以下因素：一方面，出售经济适用房可以在一定程度上增加低端房地产市场的供给；另一方面，出售经济适用房存在突出问题，但仍有一定的发展空间。直接取消经济适用房的时机不成熟，容易产生诸多负面影响。

 

（2）公积金实行“准银行”经营模式，即“管理中心” + “商业机构”的模式。中央公积金管理中心主要负责宏观政策的制定和资本风险的管理，以非营利性为目的。地方公积金管理可以进行部分商业化、市场化运作，加强公积金盈利能力，提高公积金保值增值空间，为住房保障体系提供长期稳定的资金支持。同时，对公积金进行动态管理，即实施跨区域保障资金流动。一方面，地方公积金实行跨区域流动，合理配置区域公积金，提高公积金配置效率；另一方面，个人公积金账户可以结束长期的地理空间限制，加快公积金与人力资源的混合，同期合理流动。

 

（3）大力推进廉租房发展，将廉租房纳入租赁保障体系。短期内，廉租房仍是租赁保障体系中保障供给的主体。随着公共租赁住房供应保障的增加和销售经济适用房比例的增加，廉租房在租赁保障体系中的比例将适当降低，廉租房仍将保障低收入群体。

 

（4）加快公共租赁住房建设，并纳入租赁住房保障体系。随着近年来房价的上涨，“三明治层”脱离了安全和市场，其住房困难已成为各方关注的焦点。为了解决“三明治层”的住房问题，政府采取了公共租赁住房的政策。[6]公共租赁住房之所以能在历史时刻出现，是因为它有许多新的特点。首先，从产权的角度来看，公共租赁住房的所有权属于政府，其他住房侧重于强调房屋的私人所有权，如经济适用房和限价住房；其次，公共租赁住房与廉租住房也有明显的不同。公共租赁住房侧重于解决“三明治层”群体的住房困难，而廉租住房侧重于解决城市最低收入群体和住房困难的居民；第三，公共租赁住房的安全方式是租赁，而不是传统的购买方式。

 

2. 城市住房保障体系短期并轨效应。

 

（1）通过系统的短期整合，可以纠正当前经济适用房的缺点，提高政策的保障效果。在系统的短期整合路径中，销售经济适用房制度的政策只能降低销售部分的比例，一方面可以继续发挥当前经济适用房的部分优势，另一方面可以减少交易性造成的影响损失。同时，该系统的短期整合是基于现有的住房安全系统。这不仅有利于新旧安全系统的稳定过渡，避免过度波动，而且可以减少系统整合过程中的障碍。

 

（2）通过制度的短期整合，可以在一定程度上缓解住宅市场结构的不合理局面。租赁经济适用房的发展可以促进二、三市场的繁荣；出售经济适用房可以帮助中低收入群体解决住房困难，增加小住房供应，调整当前住房市场供应结构，抑制房价的快速上涨。

 

（3）通过系统的短期整合，可以加快解决“三明治层”住房问题，填补系统设计的“盲点”。短期内，通过建立涵盖经济适用房、廉租房、公共租赁住房的多层次、梯度租赁住房保障体系，可以保障不同的保障群体，解决“三明治层”的住房困难。

 

（4）通过制度的短期整合，可以缓解保障制度资金不足的局面，提供更稳定的资金来源。无论是通过行政手段加强保障资金与财政收入（土地收入、税收收入）的“联动”，还是公积金的“准银行”运行模式，都将在一定程度上缓解保障制度的资金约束。

 

（5）通过系统的短期整合，我们可以在发展公共租赁住房市场的过程中促进真正的二级房地产市场的发展。这在一定程度上鼓励和促进了租赁市场的发展，从而改变了房地产市场单腿走路、重购房、轻租赁的长期状况，形成了两个市场共存的房地产市场体系。