我国公共租赁租赁融资模式存在问题

我国公共租赁租赁融资模式存在问题

 

（1）缺乏科学的定价机制

 

目前，地方政府只规定公共租赁住房的租金低于市场租赁价格，但对租赁住房租金标准仍没有统一、科学的定价机制。这需要进一步研究公共租赁住房租金标准的合理性、多样性和差异。一方面，由于收入不同、住房需求不同等实际情况，政府给予了租金优惠，但部分租赁住房项目的租金标准仍不适合少数家庭的经济承受能力。另一方面，成本租金和准市场租金不从投资者的角度考虑，难以吸引社会投资参与租赁经济适用房建设，市场租金不考虑政府政策支持因素对租金控制的影响。

 

（2）缺乏融资模式创新

 

引入社会基金的做法并没有得到广泛的推广。由于缺乏标准化、制度化的住房建设长期融资渠道，对社会基金参与经济适用房建设缺乏了解，公共租赁住房建设仍依赖于财政投资，难以持续。商业银行没有长期信贷产品，住房公积金贷款支持、债券和房地产信托基金都处于计划研究阶段。

 

（三）缺乏相关政策支持

 

土地供应和税收政策是降低租赁住房成本，实现相对较低租金基础上正常运行的关键。虽然廉租住房有明确的优惠政策，但由于定位不明确，相关土地供应和税收政策不明确。根据现行规定，公共租赁住房不能享受廉租住房的相关政策。鉴于国家对公共租赁住房安全的范围和条件没有统一的规定，地方政府在制定公共租赁住房政策时没有参考标准，政策实施也存在差异，不利于国家公共租赁住房安全的统一和标准化。

 

（4）缺乏相应的资本渠道

 

目前，公共租赁住房资金渠道主要是财政资金、公积金增值收入、土地出让金、社会捐赠或其他资金来源，在公共租赁住房融资实践中可以发现，无论是财政拨款和专项资金、土地出让净收入、住房公积金增值收入和专项支持贷款，都是政府管辖和控制的资源。投融资体制改革也是在政府政策的推动下吸收社会资金的。由此可见，公共租赁住房建设的融资更依赖于财政拨款和各种专项资金，金融机构和其他主体参与的资金很少，金融渠道单一，渠道不畅通。公共租赁住房建设融资过于依赖政府财政资金，不仅不能保证公共租赁住房建设的顺利实施，而且增加了政府的财政负担，减少了市场机制参与公共租赁住房融资的空间。

 

（5）缺乏专业的融资机构

 

面对租赁住房的大量需求，公共租赁住房的建设需要大量的财政支持。为了及时有效地筹集资金，专业的融资机构是必不可少的。在发达国家或地区的经济适用房融资模式中，无一例外都有强大的融资机构，为经济适用房建设提供专业、系统的融资服务和技术支持。但目前，在我国城市，无论是政府住房安全管理部门还是投融资平台，公共租赁住房建设融资的专业水平都不高，需要专业的经营管理。