我国廉租房融资模式的创新选择

我国廉租房融资模式的创新选择

 

(1)采用BOT融资模式。BOT是指建设。（Build）、经营（Operate）、移交（Transfer）过程。这样，私营机构作为项目发起人，从政府部门获得基础设施建设和运营特许权，然后成立项目公司，负责项目的融资、建设和运营。特许期结束时，私营机构将设施按约定移交给政府部门。BOT模式建设的廉租房项目规模大，规模效益能有效节约管理成本，有利于降低廉租房租金价格，为政府分担投资风险。BOT模式的应用，既能解决政府前期投资资金不足的问题，完成政府责任，又能为民间资本提供投资渠道，吸引廉租房建设，是一个双赢的选择。

 

(二)发展廉租房REITS。房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REITS是一种以房地产及相关资产为投资方式的基金信托投资方式。它是一种专门用于房地产领域，集大量分散资金于一体，采用专家管理和专业管理的投资体系。REITS是廉租房融资中一种成熟的方式。它采取公司或信托基金的组织形式，通过发行收益凭证收集大多数特定投资者的资金。廉租房本身的特点决定了其产权的固定性，仅靠租金收入的廉租房很难收回资金。廉租房REITS高收益、低风险的特点可以吸引更多的投资者，正好可以解决资金问题。此外，廉租房产权所有人与信托公司合作，将连续稳定的廉租房租金应收款设计成信托产品。让市场投资者分享廉租房租赁资产带来的收益，有利于吸引更多的社会闲置资金支持廉租房建设。

 

(3)廉租房项目引入PPP模式。PPP（PublicPrivatePartnership），也就是说，公私合资模式是在公共基础设施建设中发展起来的。投资者共同参与项目，共同承担责任和融资风险。双方通过协议明确各方在项目过程中的权利义务，充分发挥各方优势。

 

廉租房项目PPP模式是项目融资的一种实现形式。以项目公司资产为贷款保障，偿还贷款的资金来源于项目运营的直接收入和政府支持转化的效益。它可以利用私人资本弥补政府建设资金的不足，增加项目资金，减轻政府的初始投资负担。在这种模式下，该项目不仅摆脱了政府行政的许多限制和干预，而且充分发挥了私人资本在运营和资源整合方面的优势，取得了比单独建设更有利的效果。

 

(4)ABS融资模式应用于廉租房项目。ABS(AssetBackedSecurities)即“资产证券化”，是指以借款人未来资产或收入为支撑，通过在资本市场发行债券筹集资金的项目融资方式。具有融资成本低、融资风险低、充分利用国际资本市场的特点。证券化廉租房开发贷款不仅可以增强这部分金融资产的流动性，还可以有效降低和转移商业银行的潜在风险，有利于防止银行不良贷款的再生。房地产证券化还可以拓宽廉租房融资渠道，以廉租房稳定产权为抵押，向银行申请抵押贷款，从而提高获得银行资金支持的概率。同时，廉租房作为政府福利项目，其收益也具有很强的稳定性，这与资产证券化的特点是一致的，即发行证券到期后支付投资者证券，弥补了廉租房收益回收缓慢、时滞不足的问题。

 

结论：廉租房融资创新模式的成功运作将有助于改变政府直接主导的融资模式，促进廉租房建设的市场化进程，解决低收入群体的住房需求，防范房地产金融风险，促进我国住房保障体系的完善。