确定投资性房地产公允价值的现状

一、引言

 

我国借鉴IFRS 2014年1月，《企业会计准则》第39号发布了《P处理条例》――《公允价值计量》（以下简称《新公允价值计量准则》），新公允价值计量准则对公允价值进行了新的定义，使公允价值的应用更加实用和规范，为投资性房地产采用公允价值后续计量提供了更具体的标准。

 

公允价值计量有利于确保会计信息的相关性和可靠性，真正反映资产结构、偿付能力和财务实力，使会计信息用户做出正确决策；增加净资产和利润，美化财务报表，提高外部融资能力，缓解企业融资压力；有利于经济全球化背景下的公允价值计量，帮助全球投资者更准确地了解国内企业提供的财务会计信息。

 

二、确定投资性房地产公允价值的现状

 

根据新的公允价值计量标准，相关资产和负债没有类似或类似的可比交易市场，公允价值可以通过估值技术确定，主要包括成本法、市场法和收益法。用估值技术计量公允价值时，应选择与市场参与者在相关资产或负债交易中考虑的资产或负债特征一致的输入值，分为第一级输入值、第二级输入值和第三级输入值。

 

根据2016年上海证券交易所披露信息，2015年在上海证券交易所上市，公允价值投资房地产后续计量公司31家，无公司采用第一级输入值确定公允价值，8家公司采用不同估值技术和不同层次的投资房地产，7家公司未具体披露公允价值确认方法。31家上市公司投资房地产公允价值的确定见表1。

 

从表1可以看出：（1）我国上市公司投资性房地产公允价值的确定具有多样化的特点，没有统一的估值技术（2）我国上市公司投资性房地产公允价值的输入水平基础模糊，其中披露中缺乏具体的计算模型和流程（3）相对成本法和收益法，更多的公司（54.28%）选择收益法，主要采用房地产评估中的租金收益法。

 

三、租金收益法原则及评价

 

收益法是通过估计被评估资产对象在未来期间的预期收益，选择使用一定的折现率，将未来收益转化为评估基准日的现值，并以每期未来收益现值的累积和作为评估对象重新评估价值的一种方法。如果预期收益主要是租金收入，则可以称为租金收益法。租金收益法应用于投资性房地产，其公允价值根据租金收入和处置净收益计算。在这种方法下，投资性房地产的价值主要受房地产租金价格、折现率、收益期、年度总成本等因素的影响。例如，在其他因素不变的情况下，投资性房地产的公允价值与房地产租金价格正相关。房地产租金价格越高，其公允价值就越大。

 

收益法能够更真实、更准确地反映资产价格，其估值结果更容易被交易双方接受。然而，传统的成本法侧重于过去，估值结果与真实价值有很大的偏差。市场法仅限于“活跃市场”的模糊定义，具有很大的主观性。租金收益法评价房地产价格的理论和市场基础相对全面。在投资性房地产多为租赁目的的情况下，租金收益法应该是评价房地产价值的合适方法之一。但缺乏具体的计算过程，本文对其进行了研究，构建了评价模型。