增值税下房地产开发土地成本税筹划实施方案及建议

 

（1）在实际谈判中，扩大“支付土地价款”在“营改增”政策中的界定范围

 

根据国务院2011年1月21日颁布的《国有土地上房屋征收补偿条例》第四条，“市、县人民政府负责本行政区域的房屋征收补偿”。因此，有可能将一系列拆迁费用纳入目前增值税下只允许S销售扣除的“土地出让金”。企业在签订土地出让合同时，应努力将项目相关拆迁费用纳入“土地价格”总额，增加未来增值税销售扣除基数，合法有效地减轻企业税收负担。

 

（2）合理控制征地成本在开发总成本中的比例，缩小企业收入流失范围

 

财税[2016]36号文件明确规定，土地出让金可以从增值税下抵扣销项税。根据这一模拟计算，如果企业在相同的开发规模和设计规划条件下获得不同价格的土地，企业可以根据自身的不同发展战略做出合理的选择：

 

（1）追求营业收入规模最大化的企业，在相同价格水平下，合理利用土地价格的杠杆作用，将所抵扣的销项税转化为营业收入。根据国家税务总局2016年第18号文件，销项税=（全部价格和额外费用-允许扣除的土地价格）÷（1+11%）×11%可以确认营业收入=全部价格和价外费用-销项税。与货物销售行业相比，房地产企业核算确认的收入因土地价格抵扣销项税而增加，具体金额=土地出让金×（1÷（1+11%）×11%）。

 

（2）兼顾收入和利润规模双赢的企业，应优先选择供不应求的市场获取土地。同时，应考虑客户在市场环境中积极接受土地价格向销售价格转移的能力。如果可以消化价格差异，应优先在市场上获得土地。由于土地价格将抵扣的增值税销项税转化为营业收入，除附加税外，增值税不纳入税前利润扣除。因此，企业在获得高价土地的同时，可以在较低的增长范围内提高销售价格，也可以在不减少利润总额的情况下获得收入和利润规模的双赢效果。

 

结语

 

房地产是一个特殊的行业，会计也有其特殊性，税务处理在其方法上也有其特殊性；税收种类繁多，一般包括：营业税、土地增值税、企业所得税等。我们应该注意他们特殊性引起的一些问题。