一、审计准备阶段

 

进入被审计公司，了解被审计公司的产品形式、经营理念、组织结构等方面，了解被审计公司的业绩完成情况，了解被审计公司管理人员的质量和内部控制的建立和实施情况。通过了解被审计公司的基本概况，分析内部控制的弱点，安排适当的审计程序，进行有针对性的审计。

 

二、分析账外资金来源

 

房地产开发企业的收入来源多种多样，可能出现的账外收入来源也多种多样。以下是获取账外资金的常见途径。

 

(1)不可售部分不可入账

 

房地产开发的建筑面积与可销售面积存在一定差异。不可销售部分的主要原因是配电室、中转站、居委会房屋、物业房屋、消防通道、人防设施等。由于部分不可销售部分空间坐标良好，适合商业经营，房地产开发企业将上述不可销售部分出租或出售给商家，将房屋款项或租金刷入指定账户，形成账外资产。

 

(二)可售部分拆分入账

 

房地产开发企业将商铺的价格分为商铺资金和装修资金，并分别签订合同。房屋资金作为正常收入账户，装修资金可能与企业或个人账户相关，形成利益转移。

 

(三)利用背诵转移资金

 

房地产开发企业的主要客户可能是个人、企业、团队或其他组织，这使得在收取房款时，可能会收到支票或汇票等有价文件，而房地产开发企业则直接背书转让有价文件，未经财务会计处理，形成账外收入。

 

（四）利用配套设施套取资金

 

住房抵押贷款一般由金融企业直接支付给房地产开发企业，或由业主储蓄卡自动转入房地产开发企业指定账户，但对于单独购买配套商品房的地下室、停车位等设施，各金融机构的政策各不相同。一些金融企业可以直接将地下室和停车位的贷款转入客户的银行卡，而另一些金融企业则暂时大大提高了客户的信用额度，以满足客户购买配套设施的需求。房地产开发企业利用相关政策编造购销事实，骗取银行贷款，一方面可以弥补资金短缺，另一方面可以将贷款挪作他用。

 

（五）通过电子商务费用取得账外资金

 

在信息时代的房地产营销中，电子商务渠道尤为重要，因为没有明确的法律法规，电子商务收费的方法和范围有很大的差异。对于非电子商务渠道客户，房地产开发企业仍以电子商务的名义收取费用，账户外支出，进行体外循环。