上海房产税改革试点

 

2011 年1 月27 日，国务院常务会议同意在部分城市开展个人住房征收房产税改革试点，其中上海是试点城市之一。房产税改革不仅是我国税制改革的重要组成部分，而且对建立健全住房保障体系具有重要意义。

 

1. 上海试点房产税改革的政策内容。根据《上海市部分个人住房征收房产税试点暂行办法》，自2011年起，上海试点征收对象为年1 月28 自上海行政区域内居民家庭在上海新购买的第二套以上住房（包括新购买的二手存量住房和新建商品房）和非上海居民家庭在上海新购买的住房。在税收计算基础上，参照应税住房房地产市场价格确定的评估价值，评估价值按规定周期进行重估。试点期间，应税住房市场交易价格暂作为税收计算依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

 

上海个人住房产税试点适用税率暂定为0.6%。但应税住房每平方米市场交易价格低于上一年度新建商品房平均销售价格倍（含2 倍)，税率暂时降至0.4%。例如，根据上海市统计局公布的数据，上海市2010年新建商品房年平均销售价格为14 213 元/平方米。

 

因而，在2011 年度，应税住房市场交易价格不高于28套的， 426元/平方米的，适用0.4%的税率，否则适用0.6%的税率。

 

考虑到居民的合理生活需求和其他情况，上海的试点计划规定了几种减税情况。（1）上海居民家庭在本市新购，属于居民家庭第二套以上住房的，合并计算的家庭总住房面积（指住房建筑面积）不得超过60套平方米(即免税住房面积，含60平方米平方米)的，其新购房屋暂免征收房产税；人均60余人，人均60人。对于新购房屋面积超过部分的平方米，应计算征收房产税。其中，合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其他住房面积的总和。（2）上海居民家庭在新购房后一年内出售居民家庭原有的唯一房屋的，可以退还新购房屋按规定征收的房产税。（3）上海居民家庭子女成年后，因婚姻需要首次购买新房，属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。（4）符合国家和上海有关规定引进的高层次人才和重点产业急需人才，持有上海居住证并在上海工作生活的，在上海购买新房，属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。(5)持有上海居住证满33) 年在上海工作生活的购房者，在上海购买新房，属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；持有上海居住证但不足3人对于年度购房者，其上述住房应按规定征收房产税。持有上海居住证3年以上的，年并在上海工作生活的，可以退还上述房屋征收的房产税。（6）其他需要减免或免税的住房，由上海市政府决定。

 

上海在试点方案中明确规定，房产税试点征收的收入用于经济适用房建设。

 

2. 上海试点房产税改革对住房保障体系建设具有重要意义。

 

房地产税不仅可以合理调整居民收入分配，改善社会收入分配结构，为住房安全体系建设创造更合适的宏观环境，正确引导住房消费，提高住房资源配置效率，为住房安全体系建设创造更有利的市场环境，改善地方政府财政收支结构，为住房安全体系建设提供相对稳定的资金来源。

 

（1）扩大资金来源渠道。上海的试点计划明确表示，房地产税收入主要用于经济适用房建设，对扩大经济适用房建设的资金来源渠道具有直接意义。虽然从目前的试点项目来看，房地产税收入不够大，但从制度演变和国际比较的角度来看，房地产税将成为经济适用房建设的重要资本来源。

 

（2）提高住房资源配置效率。房产税不仅可以抑制部分投机性购房需求，还可以引导部分投资者建立相对合理的购房需求，从而改善市场化商品房的供需关系。由于市场化商品房体系与经济适用房体系相辅相成，无论哪个体系波动剧烈，都必然会影响另一个体系。同样，一个体系的逐步稳定也将有助于另一个体系的顺利运行。因此，通过征收房产税，提高住房资源配置效率，可以减轻住房安全体系的压力，为住房安全体系建设创造更有利的市场环境。

 

（3）促进政府关系的协调。任何制度的有序运行都取决于各级主体的激励兼容性。通过对部分个人住房征收房产税，可以优化调整现有税收结构，减少地方政府对土地财政的依赖，改善地方政府的财政收支结构。更重要的是，房产税试点改革可以实现中央和地方政府之间的激励兼容性，从而促进政府关系的协调。作为政府提供公共服务的重要组成部分，住房保障的顺利推进不能离开协调的政府关系。因此，房产税改革是促进住房保障体系建设的重要因素。