我国房地产市场现状及建议

 

中国人对住房有特殊的情结。由于人少、经济快速增长、城市化进程加快、信用工具不断创新、消费意识形成先进等因素的相互作用，中国需求膨胀，相当刚性，加上国内外投资、投机，特别是当前人民币升值预期，热钱迅速进入中国，使中国房地产市场呈现出非常异常的状态。一方面，形成虚假的房地产市场需求，促进房价上涨，投资者不考虑真正的消费能力，包括抵押贷款后的还款能力，而是考虑投资收入和成本，只要房价上涨超过银行还款利息成本，投资需求就会增加；另一方面，造成社会资源的巨大浪费，许多城市房屋空置率很高，中低收入人群买不起房屋，容易引发社会矛盾，影响和谐社会的建设。

 

从房地产市场的供求关系来看，我国存在结构性失衡。房地产结构性供不应求与供过于求并存:一方面，大量商品房积压，主要是因为开发商没有充分分析市场，对市场有效需求估计不足，对高端住宅投资过多，导致空置；另一方面，大多数居民的住房仍然非常紧张，普通住房供不应求，尤其是经济适用房，增长缓慢。要解决结构性失衡，需要增加经济适用房开发的比例，严格限制以经济适用房名义开发大面积住宅或将经济适用房转化为普通商品房。由于我国房地产市场仍处于发展初期，政府的主要职责是通过制定科学、有效、竞争的规则，促进房地产市场的正常发展，充分利用经济手段调整房地产市场的供需，抑制房地产投机或炒作。为此，笔者提出以下具体建议:

 

首先，进一步完善我国的住房保障体系。政府应进一步加大对经济适用房建设的投入，优先供应廉租房和经济适用房建设用地；同时，建立科学规范的准入机制，使住房保障体系真正保障贫困家庭或无法解决住房问题（包括无法租赁市场价格住房）的中低收入家庭。

 

二是加强对热钱的跟踪和控制，控制大量热钱流入房地产市场。目前，人民币在海外压力下的升值预期不断上升，吸引了大量热钱涌入中国。房地产，尤其是豪宅，是热钱投资的主要对象。因此，一方面要稳定货币价值，特别是预期；另一方面，要从根本上完善中国的市场体系、金融体系和货币政策。

 

第三，增加投资渠道，转移资金。采取住房抵押贷款证券化、建立房地产信托基金等措施，当股票、基金、债券、抵押贷款证券化等投资渠道发展时，融资方式的多样化可以使投资行为转向购买虚拟房地产，减少房地产市场的投资行为，也可以降低银行的金融风险。

 

第四，加强政策的针对性和有效性。由于各种因素的影响，房地产是一个复杂的市场体系。政府应该有针对性地制定地方房地产政策，而不是“一刀切”。同时，加强房地产市场分析研究，建立健全房地产市场信息系统，完善市场监测分析预警机制，准确把握房地产市场趋势，及时发现市场运行中的新形势、新问题，提高监管措施的预见性、针对性和有效性，正确引导房地产投资和消费。

 

五是加强税收、信贷等政策在房地产市场监管中的作用。加强和调整房地产市场交易税，加强物业立法。同时，货币政策制定者应更加关注发展中抵押贷款市场的基本结构，改善信贷条件，加强对家庭债务相关金融实体的监管，确保其健康运行。

 

第六，充分了解房地产行业的虚拟特征，综合考虑房地产金融问题，而不是单独从银行信贷管理、信托政策、企业债券或股票等金融工具的角度考虑房地产金融。同时，进一步完善立法，规范房地产企业股票发行和交易，将企业通过股份制筹集的资金纳入健康发展轨道。

 

简而言之，解决住房问题需要政府和市场之间的密切合作。一方面，充分发挥市场在资源配置中的基本作用，利用市场力量适应各种需求，实现供需动态平衡；另一方面，市场和政府相互合作，政府应更加考虑确保社会公平。