一、营改增对房地产企业会计和纳税的影响

 

(1)积极影响

 

首先，营改增实施后，所有企业新增房地产增值税纳入扣除范围。新建或购买办公用房、厂房、厂房修缮、道路绿化可作为进项税抵扣，有助于加快各行业房地产投资转型步伐，刺激商业地产购买需求，有利于商业地产去库存化。对于从事商业地产开发的企业来说，很容易将税负转移到下一个家庭，从而降低自己的税负水平。

 

其次，营改增的实施有助于房地产企业在经营过程中避免重复征税。在征税过程中，增值税是以不同环节的增值额为基础的，而在征税过程中，销售额是营业税的主要特征。在房地产企业的经营过程中，由于会涉及到大量的土地、建筑材料等成本内容，而材料成本实际上已经纳税。如果房地产企业在销售过程中需要继续缴纳这部分税负，就会出现严重的重复征税现象。营改增的有效实施可以避免这个问题。房地产企业只需要根据自身生产经营的各个环节纳税，抵扣也可以在建安成本、材料成本等增值税发票中实现，可以大大避免重复征税的发生。

 

第三，在营改增过程中，明确房地产企业财务与业务部门的职责分工具有重要意义。在原营业税的基础上，业务部门人员将取得的发票文件报财务部门报销，不对文件进行审核和分类，导致财务部门人员在日常工作中需要承担繁重的任务和较大的风险。如果企业在经营过程中产生重大项目金额，财务部门会有相对简单的财务数据形式，但内容混乱。在有效实施营改增的基础上，在报销过程中，由于只能扣除进项税发票费用，需要业务人员对普通发票和增值税专用发票进行分类审核，促使业务人员更加注重与业务单位的合规性和及时性，在此过程中，房地产企业财务部门只需审核增值税发票的真实性和准确性。可见，房地产企业在经营过程中，通过深入实施营改增，实现了业务财务票据科学整合的目的。

 

(2)负面影响

 

首先，在实施营业税改征增值税的过程中，可能会对房地产企业的税收负担产生一定的影响。一方面，在计算企业所得税时，原营业税作为价内税，可以作为营业税和附加税在计算企业所得税时扣除。营业税改征增值税实施后，由于增值税为价外税，不能在企业所得税前扣除。另一方面，营业税改征增值税后，房地产开发企业的增值税税率确定为11%。虽然理论上相应的进项税额可以扣除，但只有与普通纳税人合作，才能获得足够的增值税专用发票进行扣除，这在一定程度上限制了合作公司的选择范围。同时，也面临着上游建安公司向房地产企业转移税收负担、提高价格的问题。此外，房地产开发成本的很大一部分支出无法获得增值税专用发票进行扣除，如劳务费等，由于无法获得足够有效的进项扣除，税率上升，在一定程度上增加了房地产开发企业的实际税负担。

 

其次，负面影响发生在营改增下的财务报表中。首先，资产负债表实施营改增前，购买房地产支付的价格全部计入固定资产的入账价值。营改增实施后，购买房地产支付的价格需要价税分离，可以抵扣相应的增值税进项税额，从而降低固定资产的入账价值，提高企业的资产负债率，对企业融资产生一定的负面影响。

 

二、“营改增”后房地产开发土地成本税收筹划的必要性

 

（1）土地成本占房地产企业开发总成本的比重很大，税收规划符合企业收入最大化的原则。随着房地产行业市场竞争的日益激烈，新的“地王”不断涌现，巨大的土地成本已成为房地产企业经营成败的关键因素之一。在增值税下，企业支付政府部门的土地价格，最终以杠杆原则的形式影响项目开发经营的整体税收负担。因此，土地成本税收规划必须是房地产企业内部管理的重点。

 

（2）根据财政部、国家税务总局发布的财税[2016]36号、国家税务总局发布的2016年第18号公告等文件，地方国家税务总局先后出台了具体实施办法，基本明确了房地产企业增值税销售计算中允许扣除的土地价格仅限于“直接向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价格的单位支付的土地出让金”。但在实际操作中，企业支付政府部门的市政配套费、政府主导收取并统一支付拆迁户的拆迁费等其他费用。金额大、取得的合法凭证基本上是财政部监管的资金结算票据或地方政府（非税收入）票据，增值税下无法获得进项扣除或销项扣除，导致企业实际税负仍然很高。