房地产企业税务会计问题

 

（1）税收中的收入会计问题：1、会计准则与税法在确认收入方面存在一定差异，主要体现在：一是在房屋预售销售模式下，房地产企业取得预售许可证后，可以预售房屋，收到的款项作为临时收款和预收款的性质，不能作为收入确认。工程竣工验收后，同时办理相关移交手续后，方可作为收入确认。此时，预收账款成为主营业务的收入。税法规定，预收款作为预售收入，按照规定的预期毛利率提前缴纳所得税。二是房屋按揭销售，房屋按揭款通过银行转入开发商账户后，会计才能确认收入。税法要求首付款项在实际到达之日确认收入，剩余款项在办理银行按揭贷款并在转账当日确认收入。2、房屋附属设施的会计方法。停车位、阁楼、储藏室等房屋附属设施未计入收入；客户放弃的定金、没收的违约保证金、施工单位延误工期的处罚金额、政府部门的奖励、先租后售的租金未计入；此外，照明费用、宣传费用、住房费用等不计入收入。3、房地产开发商品收入会计核算。将开发商品作为自用、捐赠、公益、广告、样品销售、员工福利、投资、投资者或企业股东，不纳税；旧城改造后，用于补偿搬迁户主的新房，未合并收入或产品竣工后，预售资金未及时结转。

 

（2）成本费用的会计方法：1、成本费用未按工程结算单据计入，但按合同、预计金额或白条计入。2、成本核算对象容易混淆，成本支出超前列。例如，下一期成本将超前列支；企业自用的有价转让或附属设施未单独计算成本，纳入主营业务成本。3、成本分类不明确，结转成本比例不正确。未按要求计算期间成本和产品开发成本；未完成的产品成本纳入运营成本；各期分别承担的土地成本（含土地附加成本）提前一次性支出；公共配套设施的独立核算不分担建筑安装直接间接费、土地取得开发成本、基础设施建设成本、前期投资工程成本、贷款利息等相关费用。4、增加期间费用的范围和相应标准，减少应纳税所得额。开发产品的预售收入作为广告费用和相关招待费用的计算基数，纳入管理费；开发产品竣工验收前的贷款利息作为当期损益一次性纳入。5、未根据开发的产品对象设置各种会计明细科目。